Kommunales Wirtschaftsrecht - Rechtsgeschäfte - kommunale Grundstücksveräußerungen

[05.04.2018]

Rechtsgeschäfte im Einzelnen

Kommunale Grundstücksveräußerungen

Allgemeines und Definition
Gemäß § 90 Abs. 1 Satz 1 SächsGemO darf die Gemeinde Vermögensgegenstände und somit auch bebaute und unbebaute Grundstücke veräußern, wenn sie diese zur Erfüllung ihrer Aufgaben nicht braucht und Gründe des Wohls der Allgemeinheit der Veräußerung nicht entgegenstehen. Ob die Gemeinde ein Grundstück nicht (mehr) zur Aufgabenerfüllung benötigt und es daher veräußern will, entscheidet sie nach pflichtgemäßen Ermessen.

Die Veräußerung im Sinne von § 90 Abs. 1 Satz 1 SächsGemO umfasst jede Verfügung über ein Grundstück mit dem Ziel, das Eigentum auf einen Dritten zu übertragen oder ein Recht an einen Anderen abzutreten. Neben dem Verkauf, der Schenkung oder dem Tausch wird hiervon auch die Übertragung von Erbbaurechten der Kommune auf Dritte sowie Bestellung von Erbbaurechten an kommunalen Grundstücken zugunsten Dritter erfasst.

Zulässigkeits- und Genehmigungskriterien
Gemäß § 90 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO dürfen Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Bei Grundstücken ist hierunter der Verkehrswert im Sinne von § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) zu verstehen. Nach dieser Vorschrift wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert eines Grundstücks wird durch

ein Verkehrswertgutachten, vorzugsweise durch den Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
das auf eine öffentliche Ausschreibung eingegangene Höchstgebot oder
bei unbebauten Grundstücken auf der Grundlage des Bodenrichtwertes nach § 196 BauGB

ermittelt.

Als voller Wert im Sinne von § 90 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO ist auch der auf der Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) bzw. im Ergebnis des notariellen Vermittlungsverfahrens nach §§ 87 ff. SachenRBerG vereinbarte Kaufpreis bzw. Erbbauzins anzusehen.

Ausnahmsweise darf die Gemeinde im öffentlichen Interesse Vermögensgegenstände auch unter ihrem vollen Wert veräußern. Dies gilt gemäß § 90 Abs. 1 Satz 4 SächsGemO insbesondere für Veräußerungen zur Förderung von sozialen Einrichtungen, des sozialen Wohnungsbaus, des Denkmalschutzes und der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten. Eine verbilligte Grundstücksabgabe an Wirtschaftsunternehmen als Maßnahme der direkten Wirtschaftsförderung hingegen ist in der Regel schon nach dem Recht der Europäischen Union unzulässig.

Die Veräußerung von Grundstücken unter dem Verkehrswert muss durch klare und nachvollziehbare Beschlüsse des Gemeinderates begründet werden. Dies setzt in jedem Fall zunächst die Feststellung des vollen Wertes und sodann die Begründung der politischen Entscheidung zur Absenkung des Kaufpreises auf eine vom Gremium gewollte Höhe voraus. Ferner soll die Angemessenheit von Nachlässen an Kriterien ausgerichtet sein, die eine Übertragung auf vergleichbare Fälle zulassen. Nach den Grundsätzen der Haushaltklarheit und –wahrheit sind die durch die Nachlässe gewährten Subventionen in den Haushalt einzustellen.

(Weitere Hinweise finden sich in der Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Veräußerung kommunaler Grundstücke – VwV kommunale Grundstücksveräußerung – vom 13. April 2017)

Rechtsaufsichtliche Genehmigung
Rechtsgeschäfte, in denen sich die Gemeinde verpflichtet, Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte sowie andere, nicht geringwertige Vermögensgegenstände unentgeltlich oder unter ihrem vollen Wert zu veräußern, bedürfen der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde, § 90 Abs. 3 SächsGemO. Gleiches gilt für Vermögensgegenstände mit besonderem wissenschaftlichen, geschichtlichen, künstlerischen oder denkmalpflegerischen Wert. Die Genehmigungspflicht gilt ebenfalls für die Landkreise und Zweckverbände (§ 62 der Landkreisordnung für den Freistaat Sachsen – SächsLKrO -, § 58 Abs. 1 des Sächsischen Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit – SächsKomZG). Die Rechtsgeschäfte über die Veräußerung sind bis zur Erteilung der Genehmigung unwirksam und bei bestandskräftiger Versagung der Genehmigung nichtig (§ 120 Abs. 1 SächsGemO). Die Genehmigung stellt eine Maßnahme der präventiven Rechtsaufsicht dar und entfaltet lediglich eine Rechtsbeziehung zwischen der veräußernden Gebietskörperschaft und der Rechtsaufsichtsbehörde. Insoweit ist auch nur die Kommune antragsbefugt und verfahrensbeteiligt, nicht jedoch der Erwerber.

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens prüft die Rechtsaufsichtsbehörde, ob das zuständige Entscheidungsgremium der Gemeinde ordnungsgemäß über das Rechtsgeschäft beschlossen hat und die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Veräußerung unter Wert erfüllt sind. Soweit dies der Fall ist, ist die Genehmigung zu erteilen. § 90 Abs. 3 SächsGemO enthält eine Genehmigungsfiktion. Danach gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Rechtsaufsichtsbehörde nicht innerhalb von sechs Wochen nach dem vollständigen Eingang der Antragsunterlagen die Genehmigung ablehnt oder dem Antragsteller schriftlich mitteilt, welche Gründe einer abschließenden Entscheidung über den Antrag entgegenstehen.

Bei genehmigungspflichtigen Grundstückveräußerungen hat die Kommune mit dem Genehmigungsantrag folgende Unterlagen bzw. Nachweise einzureichen bzw. zu erbringen:

notarieller Vertrag über die Grundstücksveräußerung (Kaufvertrag, Überlassungsvertrag, Erbbaurechtsvertrag usw.),
Vollmacht des beim Rechtsgeschäft für die Kommune handelnden Vertreters,
Beschluss des Gemeinde- oder Stadtrates bzw. Kreistages oder die Bestätigung des nach der Hauptsatzung zuständigen Organs über die Grundstücksveräußerung, einschließlich der nachvollziehbaren Begründung des Preisnachlasses und des Nachweises der Subventionsveranschlagung im Haushalt,
Nachweis über die Verkehrswert- bzw./und Kaufpreisermittlung (Verkehrswertgutachten, Ausschreibungsunterlagen, Bodenrichtwertauskünfte usw.),
Eigentumsnachweis über das Grundstück (aktueller Grundbuchauszug oder notarielle Bestätigung der Eigentumsverhältnisse im Vertrag),
Nachweis, dass das Grundstück nicht restitutionsbelastet ist (Grundstücksverkehrsgenehmigung oder Negativbescheinigung vom Landesamt/ Amt zur Regelung offener Vermögensfragen bzw. notarielle Bestätigung des Vorhandenseins der Bescheinigung im Vertrag), der Nachweis entfällt, wenn eine Grundstücksverkehrsgenehmigung für einen vorangegangenen Eigentümerwechsel bereits einmal erteilt worden ist,
sonstige entscheidungsrelevante Erläuterungen.

Gesetzliche Grundlagen